世の中には、さまざまなタイプのオーナーがいる。
先祖から受け継いだアパートやマンションを管理するオーナー、資産として購入した物件を管理するオーナー、はたまた法人の資金運用のために物件を購入する法人オーナー、などである。
あくまで私の経験則だが、オーナーが物件を購入・建築するときは、やはり賃貸管理会社から直接営業をされて決断することが多いイメージがある。身近な賃貸管理会社に相談したり、飛び込みなどで直接営業を受けて節税を考え始めるオーナーのほうが多い。
後者のような場合、直接営業をした賃貸管理会社がオーナーの物件を管理することになる。新築のうちは、物件や入居者のトラブルはあまりないだろう。
しかし、5年や10年が経ってくると、さまざまなトラブルが生まれてくる。
長期空室、設備不良、退去トラブルなどが主な例だ。
物件を購入した当時の担当者も退職してしまい、なかなか相談をすることが億劫になる。
その時に初めてオーナーは「管理会社を変えよう」と決意する。
管理替えの営業は、地道に自社の管理サービスをアピールしなければいけない。このあたりが、賃貸管理会社の底力の差が出てくるところだろう。
一方でオーナーは、本当に良い管理会社か見抜かなければいけない。
ここでは、オーナーにとって最適な管理会社を選ぶ際のポイントをまとめてみる。
賃貸管理会社は、以下のポイントに気をつけてみてほしい。
1.サイトの掲載状況
現場で本当によく聞く声だが、空室になっても自分の物件がポータルサイトや管理会社のWebサイトに掲載されていない、というオーナーの要望の連絡は多い。
オーナーにとっては、自分の物件が掲載されたかどうか、というのは非常に気になるものだ。そのため、オーナーから預かった管理物件は、空室状況を見てこまめにWeb掲載をしていくべきなのである。
2.PMとLMの組織構成
PMというのは、プロパティマネジメントの略で、賃料の回収や設備対応、原状復帰などを行う業務のことだ。LMは、リーシングマネジメントの略で、空室の物件を埋める活動、また契約業務などを行う。
賃貸管理会社にとって、このPMとLMの組織バランスを保つことはかなり至難の技である。賃貸管理会社の営業に、PMとLMの人員構成などを軽く聞いてみるのも良いだろうし、ある程度の工程が理解できるなら、細かくヒアリングしてみても良いかもしれない。
いくら早く部屋が埋まっても、そのあとのフォローができていなかったり、また逆に管理サービスはしっかりしていても、客付力がなければ、オーナーに興味を持ってもらえる管理会社だとは言えないだろう。
3.オーナーレポートの質
オーナーへの報告が、はたして賃料明細のみなのか、それとも定期清掃の報告や、法令点検などの時期をきちんと共有しているのか、市場の動向や相場、業界トレンドなど、オーナーが知りたい情報を幅広く報告できているかチェックしてみるのも良いだろう。
4.過去のトラブル対応実績
保証会社の保証期間を超えてしまった長期滞納者の対応や、騒音問題の解決方法など、過去のトラブル対応実績を知りたいオーナーは少なくない。
トラブルサポートを外注して丸投げではなく、自社で対応をマニュアル化できているか、二重・三重の丁寧な対応をしているかどうかは、管理運営を任せる上で重要なポイントである。
5.退去から入居までのリードタイム
退去から入居までの期間がどれぐらいかをヒアリングをすることで、管理会社の運用状況が理解できる。
この質問にすぐ答えられないと、場当たり的な対応をしている管理会社だと思われてしまう可能性がある。
オーナーに自社を選んでもらおうとすると、どうしても「管理手数料を安くする」などの金銭的な部分をアピールポイントにしてしまいがちだが、こうした細かいところを徹底してほしい。
