こんにちは。
不動産会社の管理を増やすプロフェッショナルの新井昭光です。
今回は、管理物件を増やすキッカケを作るために、オーナー住所リストを作成する方法についてお話ししていきます。
本記事は後編です。前編はこちら
現地に行かない方法
住所リストを作るには、前編で紹介したような「実際に物件を訪れる方法」だけでなく、「現地に行かない方法」もあります。
それは、ゼンリンの住宅地図の上だけで調べる方法です。
そのために地図は最新版を用意してください。できれば「ブルーマップ」がいいですね。
地域調査シートを用意して、地図で分かる、物件名と戸数を記入していくだけです。
戸数は巻末に載っていますので、そこからデータを拾います。
このように、調査シートを埋めていくだけなので「手早い方法」なのです。
でも、お気付きの通り、現地に行かなければ、
写真、間取、空室、ランク、不動産会社などのデータが手に入りませんね。
それでも、当初の目的の「オーナー住所リスト」は手に入りますから、
手早くリストを手に入れて次に進みたいのなら、この方法もよいでしょう。
どちらの方法にせよ、調査シートの物件に関するデータが埋まったら、そのあとは所有者調べ、つまりオーナーさん調べです。
インターネットの「登記情報サービス」を利用して、登記内容を確認します。
パソコンでデータベースを作る
これで、地域調査シートの、ほとんどの項目が埋まりました。
このデータをPCのデータベースソフトに入力していくわけです。
私の場合はマイクロソフトの「アクセス」を使いました。「ファイルメーカー」とか、色々なソフトがあります。
使い勝手を選ぶなら、上記のような「リレーショナルデータベース」がオススメです。
年賀状ソフトのようなものでは、単にオーナーさんにＤＭを送るだけにしか活用できません。
エクセルのマクロを使いこなせば役に立ちますが、単に表にするだけなら役不足です。
データベースを作るときには、
・オーナー
・物件
・業者
・間取
・種別
等を別々のテーブルとして作成していくと便利に使えます。
そうすることで、
・あるオーナーさんが所有している物件の一覧 （名寄せ）
・業者ごとに管理（募集）している物件の一覧
・ある間取りの物件を所有しているオーナーの一覧
などのデータを自由に検索できるようになります。
このようにすると、
「ダイレクトメールを送るときの宛名書き」が出来るのはもちろん、
たとえば「築20年以上のオーナーさん」だけにメッセージを届けることも「○○不動産の物件にはＤＭを出さない」という選択も、自由自在です。
これで「オーナー住所リスト」が完成しました。
最後に
ここまで読んだ方は、「この作業に手間と費用をかけて元が取れるのか」と疑問や不安が湧いてくると思います。
もちろん、この行動が活きるかどうかは、あなたの今後の活動次第です。
ただ、オーナーさんから管理を任せてほしいなら「オーナー住所リスト」は必要ではありませんか？
オーナーさんへのアプローチは、一度断られても終わりではありませんね。
物件を所有している限り、あなたが賃貸管理を続ける限り、「いつかはOKと言ってもらいたい」それがオーナーさんという存在です。
それなら、行き当たりばったりのアプローチでは続きません。
「オーナー住所リスト」は必須なのです。
もうひとつ、「オーナー住所リスト」を手に入れようと行動するメリットは、エリア内を「くまなく歩く」ことでもたらされます。単純に、エリアを良く知ることができます。
特に新人スタッフには、得難い経験になるでしょう。
そして、地域をくまなく歩いていると、「商売のタネ」を見つけることもできます。
閉鎖された駐車場とか、建物を取り壊している現場とか、共同住宅の地鎮祭とか、通常の景色と違うものを見つけることができます。
これらを見つけたら、すぐに所有者を調べて連絡をとってみましょう。
閉鎖駐車場や建物取壊しは、土地の売却か新規の建築が計画されている、ということですし、
地鎮祭なら、募集する業者として応募することができます。
ぜひ「オーナー住所リスト」を集めてください。
この「オーナー住所リスト」が、管理物件を増やすための「発射台」となるはずです。
