こんにちは。
不動産市場は人口減少や在庫過多といった構造的な課題に直面し、従来のように新規出店だけで事業規模を拡大することが難しくなっています。特に賃貸管理や仲介を主軸とする企業にとって、安定した成長を実現するにはシェアの獲得と管理戸数の積み上げが欠かせません。そこで近年、地域の有力企業を取り込み、事業基盤を一気に広げる手段として注目されているのがM&A（企業の買収・統合） です。
大手だけでなく、地域の不動産会社でもM&Aを積極的に活用する動きが増えており、「地域拡大はM&Aが主流」という流れが確実に強まっています。
今回は、不動産会社がM＆Aを行うメリット、地域拡大を成功させるポイントをわかりやすく解説します。
不動産会社におけるM&Aとは？
不動産業界のM&Aでは、主に賃貸管理会社や仲介会社が対象となり、株式譲渡と事業譲渡の2つの手法が中心です。後継者不足、不動産市場の成熟化に伴い、売り手が事業承継の選択肢としてM&Aを活用するケースも急増しています。では、M&Aの基本と代表的な手法をみてみましょう。
不動産会社のM&Aで得られる主なメリット
まず大きいのは、事業体制と経営環境の強化です。買い手となる企業は、大手賃貸管理会社や総合不動産業、住宅建築会社などが多く、ガバナンスやコンプライアンス体制が整っています。グループに入ることで、管理業務の効率化や人材の確保、DX推進など、単独では実現が難しかった仕組みの導入が可能になります。結果として、管理戸数の増加や資産管理事業の強化につながり、収益の安定化を図れます。
次に、後継者問題の解消です。特に賃貸管理会社では「親族に継ぐ人がいない」「従業員から承継者が見つからない」といった事例が非常に多く、第三者承継としてM&Aを選ぶケースもあるようで、新しい事業承継の形のひとつとも言えます。
代表的なM&A手法（株式譲渡と事業譲渡）
M&Aの中でも、最も多い手法が株式譲渡です。対象会社の法人格や契約は原則そのまま引き継がれ、株主だけが変わります。従業員の雇用や取引関係を維持できるため、売り手にとって心理的ハードルが低い点が特徴です。一方、買い手側は簿外債務などのリスクを引き受ける可能性があるため、デューデリジェンス（買収監査）が重要になります。
次に多いのが事業譲渡です。賃貸管理事業・仲介事業など特定の事業のみを切り出して譲渡する方式で、「賃貸管理部門だけ売りたい」「仲介部門だけ買いたい」といったニーズに適しています。ただし、契約や雇用を一つずつ個別に移管するため手続きは複雑です。その分、買い手は不要な負債を避けられるというメリットがあります。
M&Aで地域拡大を成功させるために必要なこと
M&Aは単なる企業買収ではなく、まさに「エリア戦略を前に進める原動力」です。一方で、地域性の強い不動産事業では、買収後に期待した相乗効果が十分に発揮されない場合もあります。だからこそ、成功の鍵となるのが、事前の丁寧な調査と買収後の統合作業（PMI）です。
ここからは、地域拡大M&Aを成功へ導くために押さえておきたいポイントを解説します。
デューデリジェンス（買収監査）で確認すべき項目
地域拡大を目的としたM&Aでは、以下の調査が特に重要です。
1つ目は 管理戸数・空室率・家賃帯など、地域特性の分析です。市場規模や競合状況、将来的な需要の見込みを把握し、買収後の収益モデルが成立するかを判断します。
2つ目は 従業員の定着度や業務の属人化の度合いです。不動産業務は地域密着型で、人材が価値そのものといえます。担当者の退職が続くと管理品質が一気に落ちるため、従業員のモチベーションや労働環境を見極めることが重要です。
3つ目は オーナーとの関係性です。賃貸管理の核心は「管理受託を継続していただけるかどうか」です。オーナーとの信頼関係が強いか、売り手経営者がどれほど関係性の維持に協力できるかを確認しておく必要があります。
買収後の統合プロセス（PMI）をどう進めるか
M&A後の成否は「統合のスピード」と「現場の納得感」によって決まります。
まず重要なのが、オーナーと従業員への丁寧な説明です。急激な制度変更やルール改定は反発を招くため、最初は現行体制を尊重しつつ、段階的に自社の仕組みへ移行することが望ましいです。
次に、DX推進による業務効率化です。買収前は紙や手作業中心だった会社も多いため、管理システムや営業支援ツールの導入で効率化が大きく進みます。管理戸数を増やすうえで、M&A後の成否は「統合のスピード」と「現場の納得感」によって決まります。
まとめ
不動産会社にとってM&Aは、単なる規模拡大の手段ではなく、地域シェアを強化し、事業の持続性を高めるための戦略そのものです。売り手にとっては後継者問題を解決し、企業価値を保ったまま事業を託す道となり、買い手にとっては新たな市場への進出や管理戸数の増加という大きなメリットがあります。
しかし、成功の鍵は「事前の丁寧な調査」と「買収後の統合プロセス」です。地域特性、人材、オーナーとの関係性を正しく理解したうえで慎重に進めれば、M&Aは地域拡大の強力な武器となります。不動産業界の再編が進む今こそ、持続的な成長のためにM&Aを選択肢として取り入れるタイミングでしょう。
みなさんの参考になれば嬉しいです。
お読みいただきありがとうございました。
