こんにちは。
不動産オーナーが賃貸経営を行う際に、一つの選択肢として挙げられるのが「サブリース契約」です。
サブリースとは、オーナーが物件をサブリース会社に一括で貸し出し、サブリース会社が第三者に転貸する仕組みを指します。これにより、オーナーは家賃滞納や空室リスクを回避しつつ、安定した収益を得られるメリットがあります。
しかし、サブリース契約にはデメリットも存在し、契約内容によっては収益の減少や契約解除のリスクを抱えることになります。
今回は、不動産営業の視点からサブリース契約のメリットとリスクを解説します。不動産営業職の方はもちろん、不動産事業に関わるみなさんのご参考にしていただけると嬉しいです。
サブリース契約のメリット
安定した家賃収入の確保
サブリース契約の最大のメリットは、家賃の安定性です。通常の賃貸経営では、空室が発生すると収入が途絶えるリスクがありますが、サブリース契約では、たとえ空室が出ても一定額の賃料が保証されます。
例えば、一般的な賃貸経営では、賃借人が退去した場合、新たな入居者を確保するまでの期間は収入がゼロになります。しかし、サブリース契約では、オーナーは契約期間中ずっと家賃を受け取り続けることができます。そのため、特に長期的な安定収入を重視するオーナーにとって魅力的な選択肢の一つと言えますね。
融資や返済の見込みが立てやすい
安定収入が見込めることから、サブリース契約を利用することで金融機関からの融資を受けやすくなります。銀行などの金融機関は、貸し出した資金の回収リスクを考え、安定したキャッシュフローを持つ不動産事業者を評価します。
特に、新規で不動産投資を考えているオーナーにとっては、サブリース契約が有利な条件で融資を受けやすい傾向にあります。また、借入金の返済計画を立てやすくなる点も魅力で資金面の見込みが立てやすいとされています。
管理業務をプロに委託できる
入居者募集や家賃回収、トラブル対応、建物の維持管理といった業務は、サブリース会社が代行します。オーナーは物件管理に関する負担が大幅に軽減され、手間をかけずに賃貸経営を続けることが可能です。
特に、複数の物件を所有している場合や遠方に住んでいるオーナーにとって、日常的な管理業務を委託できることは、大きなメリットともいえます。
入居者トラブルへの対応が不要
通常の賃貸経営では、家賃滞納や入居者間のトラブル、設備故障時の対応など、オーナー自身が直接対処しなければならない問題が発生します。しかし、サブリース契約では、入居者との契約主体はサブリース会社となるため、オーナーが、トラブルに関与する必要がありません。
万が一、入居者との間で訴訟問題が発生した場合も、基本的にはサブリース会社が対応するため、オーナーの負担が軽減されます。
サブリース契約のリスクと注意点
賃料減額のリスク
サブリース契約では、契約期間中でもサブリース会社から家賃減額の要請が入る可能性があります。市場環境の変化や、サブリース会社の経営状況によって、オーナーが想定していた収益よりも少なくなるケースがあるため、契約時には慎重な検討が必要です。
修繕・原状回復費用の負担
サブリース契約では管理業務の手間は軽減されるものの、物件の修繕費用や原状回復費用の負担はオーナーに残る場合が多いです。特に、築年数が経過した物件では修繕費がかさむため、契約時に負担割合を明確にしておくことが重要です。
収益の一部を受け取れない
サブリース契約では、入居者が支払う礼金や更新料はサブリース会社が受け取るケースが多く、オーナーには還元されません。また、新規入居者募集時には免責期間が設定され、その間の賃料が支払われないこともあります。
サブリース会社の経営リスク
サブリース会社が、万が一経営破綻した場合、契約の継続が困難になるリスクがあります。また、サブリース会社から一方的に契約を打ち切られる可能性もあるため、契約内容を事前にしっかり確認することが重要です。
不動産営業の視点から見たオーナーへの提案ポイント
サブリース契約を検討しやすいオーナーの特徴
サブリース契約に魅力を感じるオーナーには、次のような特徴があります。
空室リスクを抑えたいオーナー
賃貸経営の安定性を重視し、空室による収益減少を最小限にしたいと考えている。
遠方に住んでいて管理が難しいオーナー
物件が自宅から離れており、日常的な管理や入居者対応を自分で行うのが難しい。
安定したキャッシュフローを確保したいオーナー
毎月の家賃収入を一定に保ち、長期的に安定した資産運用を望んでいる。
交渉時に注意すべきポイント
サブリース契約はメリットがある一方で、契約条件によってはオーナーにとって不利になる場合もあります。契約前にしっかり確認しておきたいポイントを押さえましょう。
家賃の減額条件を明確にする
サブリース契約では、契約期間中でも家賃の見直しが行われる可能性があります。減額の条件やタイミングを事前に確認し、将来的な収益シミュレーションを行いましょう。
免責期間の有無を確認する
物件の賃貸が開始されるまでの間、家賃が発生しない「免責期間」が設定されることがあります。この期間が長すぎると、初期収益に影響が出るため、契約内容を慎重にチェックしましょう。
修繕費用の負担割合を契約前に確認する
サブリース契約では、修繕費用の負担がオーナーに求められることが一般的です。どの範囲の修繕が対象になるのか、費用負担の割合はどうなるのかを事前に明確にし、不測の出費を防ぎましょう。
サブリース契約は、魅力的な選択肢ですが、一方でリスクや制約もあります。通常の賃貸経営など他の運用方法と比較しながら、オーナーにとって最適な選択を行いましょう。
まとめ
サブリース契約は、不動産オーナーにとって安定した収入を得られる魅力的な選択肢である一方、賃料減額や契約解除のリスクも伴います。不動産営業職としては、オーナーの状況や目標に合わせて、適切な契約内容を提案することが求められます。
契約前にメリットとデメリットを十分に理解し、オーナーが長期的に安定した不動産経営をできるよう、営業職としてしっかりサポートできるようにしましょう。
