こんにちは。
店舗物件の内見大好き、店舗仲介スペシャリストの坂本です。
今回は、「居住用仲介と店舗仲介の本質的な違い」についてご紹介したいと思います。
店舗仲介が得意という不動産会社の少ない理由
不動産会社は居住用を専門にやられている会社様が多いのが実情です。
つまり、店舗仲介が得意という会社様が少ないんですよね。
以前もお伝えしましたが、知人の業者さんにその理由を聞いてみると、
「なんだか面倒なんだよ」
「手離れ悪くてさ」
「知識必要じゃん」
「居住用と比べると時間かかる」・・・と、様々でした。
これは結局「経験がない、知識が無い、わからない」ということではないかと思っています。
ただ、それはどんなビジネスでも同じことが言えます。
そのため今回は、
わかりやすく比較していただくためにも
「居住用仲介と店舗仲介の本質的な違い」についてお話ししたいと思います。
居住用仲介と店舗仲介の本質的な違い
借主様の求めるもの
まず、一番の大きな違いは「借主様の求めるもの」です。
居住用の場合、借主様自身が住まれます。そのため、どの部屋を借りるかは、自分の生活を意識して決断されます。
店舗用の場合は、そこで商売をするので「人が集まるか」どうかが決め手となります。
居住用の借主様の決め手
私は居住用の仲介経験もありますが、居住用の借主様の決め手となるのは、
収入に見合う家賃、駅からの通勤・通学経路、住みやすさに重点が置かれてると思います。
店舗用の借主様の決め手
では、店舗物件はどうでしょうか？
借主様が店舗物件を決める際は、周辺のお店の状況はどうか、駅の乗降客数、周辺の人口はどのくらいでどんな年齢層なのか、どんな業態がマッチングするのかが気になるはずです。
店舗仲介のポイントをまとめると、
①場所に目星を付ける
自分が出店したい場所を決めます。
②来店する客層を調査する
周辺人口を調査したり、年齢層を調べたり、ランチの需要やディナーの需要があるのか、土日はどんな状況なのかを徹底的にリサーチする費用があります。
③業態を決める
自分が得意な料理で勝負する、近隣には無い業態で勝負する等、どんな業態で勝負をするのかを決めます。
④売上予測を立てる
この場所で、300万円売りたい！という目標を立てたとします。そうすると、1日にいくら売らなきゃならない。客単価をいくらに設定して、何回転させなきゃならない。という感じで売上予測を立てます。そうすると、その場所で商売をすることが、どれだけ現実的なのかが分かってきます。
⑤初期費用を算出する
まずは、物件取得費用（前家賃・敷金・礼金・仲介手数料・保証金）を算出します。次に、内装工事がいくらかかるのかを算出します。最後に、開店までに必要な備品や仕入れ、アルバイト求人費用、広告宣伝費を考えます。そうする事で初期費用の算出が可能です。
⑥出店の可否を判断する
上記である程度の初期費用が算出できます。
自己資金で出来るのか。借入が必要なのかを判断し、この立地で勝負するかの最終判断をします。
というのが大きな流れとなります。
中には、立地なんて関係なく、接客と味だけで勝負している方もいらっしゃいます。
しかし、そういった方は本当にレアケースです。
店舗物件の借主の多くは、来店するお客様(第三者のため)を見て、物件を判断しているのです。
これが本質的な違いです。
これを理解しておけば、店舗物件を紹介する時にも、
「あぁ、この人は分かってるな」という風に思われますので、忘れないでください。
それでは、本日はここまで。
最後までお読み頂き、ありがとうございます。
