こんにちは。
開店祝いの「お花」の種類を選ぶ時間が一番楽しい、トレジャーコンテンツ、店舗仲介スペシャリストの坂本です。
今回は、これまでのコラムを踏まえて「居住用仲介と店舗仲介の5つの違い」について紹介したいと思います。
「居住用と店舗用の仲介で何が違うの？」と、聞かれた時に、私は以下の５つが違うと伝えています。
1. 使用目的
→ 居酒屋・カフェ・マッサージ等、入居希望のお客様により活用目的が複数に分類される
2. 賃料改定
→ 居住用にはない賃料増減額請求権や、賃料据え置き期間の有無等がある
3. 中途解約についての違約
→ 居住用ではほとんどないか、あってもペナルティは少ないですが、中途解約についてのペナルティが非常に大きい
4. 事業用建物の明渡しと、原状回復
→ 原状回復義務の範囲が大きい
5. 課税対象分類
→ 店舗の賃料・共益費・敷金、礼金は課税対象
以上が、店舗仲介特有の気を付けなければならないポイントです。
まずはこの5つのポイントを契約書確認の際、重点的にチェックしましょう。
このポイントを押さえておくことで、契約後のトラブルが半分以下になります。
私はこれまでの仲介業務のなかで様々な契約書の条文を見てきましたが、一番驚いたのが、わずか8条しかなかった店舗契約書です。
非常に重要な賃料改定の有無や中途解約時の取り決めについてすら書かれておらず、このまま契約を進めれば、後になって100％トラブルになるでしょう。
もちろん契約書の修正を依頼し、結果として契約にかかる項目は32条まで膨らみました。追加していく業務はかなり時間がかかりましたが、全く無駄ではありません。
店舗契約でのトラブルは、一度起こってしまうと解決するにはとても大きな労力が必要だからです。
そして、トラブル解決における負担は借主だけでなく、貸主や、仲介者にも同じように発生します。
もちろん、あえてトラブルを起こそうという人がいるとは思いません。防ぎようがない、偶発的なトラブルもたくさんあります。
一方で、事前の意識や中止だけで防げるトラブルも数多くあります。そういった防げるトラブルだけでも、事前に回避できるならば、回避するにこしたことはありません。
そして、トラブル回避で一番重要なのが、どれだけ細かく契約書を作成するかです。
トラブルが発生すると、その解決に意識と時間が向けられてしまい、進行中の紹介業務や他のお客様への対応などに集中できなくなります。
結果として、どれだけ頑張ろうと、よい仕事ができなくなってしまいます。
より多くの店舗の仲介を行い、より多くの売上を上げていくためにも、十分な労力をさいて、トラブルを予防することが重要なのです。
それでは、本日はここまでです。
本日の店舗仲介ノウハウはお役に立ちましたか？
次回は、「設立3カ月で500万円の売上を達成した素人不動産会社の話」です。
お楽しみに。
